2018年法律職業(yè)資格考試報(bào)名結(jié)束后，想必大家也已經(jīng)進(jìn)入緊張的復(fù)習(xí)階段，雖然客觀題先考，在這兩個多月的時間里是大家復(fù)習(xí)的重點(diǎn)，但是主觀題也不能丟，小編精選法考主觀題每日一練，將知識積少成多，助各位考生在備考客觀題的同時，熟悉主觀題案情分析。

【裁判要旨】

居間合同為諾成合同，當(dāng)事人意思表示一致即成立。居間人請求委托人支付居間報(bào)酬應(yīng)當(dāng)滿足兩個要件：所介紹的合同成立；合同成立與居間人的介紹有因果關(guān)系。

【案情】

2012年至2014年間，上海匯安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡稱匯安事務(wù)所）與上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱鑫泰公司）、上海鵬暉置業(yè)有限公司（以下簡稱鵬暉公司）多次簽署《尚海灣項(xiàng)目推薦客戶協(xié)議書》，約定由匯安事務(wù)所推薦客戶購置尚海灣項(xiàng)目房產(chǎn)，待客戶簽訂房屋買賣合同及支付全部購房款項(xiàng)后，鑫泰公司、鵬暉公司支付相應(yīng)居間服務(wù)費(fèi)。推薦客戶協(xié)議簽訂后，匯安事務(wù)所按照約定向鑫泰公司、鵬暉公司推薦客戶，鑫泰公司、鵬暉公司支付了部分居間服務(wù)費(fèi)。匯安事務(wù)所訴稱，現(xiàn)仍有包括客戶沈某、張某、王某等在內(nèi)的六位購房客戶的居間服務(wù)費(fèi)未支付，請求鑫泰公司、鵬暉公司支付相應(yīng)款項(xiàng)人民幣1208682.97元。

鑫泰公司與鵬暉公司辯稱：認(rèn)可拖欠匯安事務(wù)所推薦客戶沈某、張某、王某購房所對應(yīng)的居間服務(wù)費(fèi)人民幣403562.37元。而關(guān)于另外三位客戶朱某、阿某及龔某，因匯安事務(wù)所未能舉證成功推薦客戶朱某，且客戶阿某及客戶龔某因限購等原因，簽訂房屋買賣合同、支付房款時間均遠(yuǎn)超居間協(xié)議約定的確認(rèn)客戶有效成交時間，不應(yīng)支付傭金。請求法院駁回原告該部分訴訟請求。

【裁判】

上海市徐匯區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，匯安事務(wù)所與鑫泰公司、鵬暉公司之間構(gòu)成居間法律關(guān)系。本案的爭議焦點(diǎn)在于：匯安事務(wù)所關(guān)于推薦客戶朱某、客戶阿某及客戶龔某購房的居間活動是否完成。

關(guān)于客戶朱某，匯安事務(wù)所提供了朱某某簽訂房屋認(rèn)購書的信息，鑫泰公司付款記錄等證據(jù)證明其主張，并提供了其他十一套成功推薦房源的認(rèn)購書和銀行流水明細(xì)對賬單等證據(jù)用以佐證。法院認(rèn)為，雖匯安事務(wù)所掌握了客戶朱某的成交信息，但依據(jù)其現(xiàn)有證據(jù)，尚不足以證明系其成功推薦客戶朱某。因此，就客戶朱某，因匯安事務(wù)所不能證明已履行了居間合同約定的居間服務(wù)，不能獲取居間報(bào)酬。關(guān)于客戶阿某，匯安事務(wù)所作為居間人應(yīng)審慎推薦適格客戶給委托人。然而，客戶阿某在推薦時屬于限購、限貸范圍，不符合有效的被推薦人資格。故匯安事務(wù)所就其所提供的該居間服務(wù)存在信息瑕疵。鑫泰公司、鵬暉公司在接收到該瑕疵信息后，及時了解客戶情況，主動提供配合，消除阻卻客戶購房因素，最終使得房屋買賣合同成立生效。目前，客戶阿某已實(shí)際入住并繳訖房款。基于上述事實(shí)，法院認(rèn)為匯安事務(wù)所推薦客戶阿某購房成功，完成了居間服務(wù)，可依據(jù)居間合同獲得報(bào)酬。關(guān)于客戶龔某，法院查明匯安事務(wù)所于2013年12月28日推薦客戶龔某購買房屋，該客戶于2013年12月29日簽訂項(xiàng)目房屋認(rèn)購書，后其因自身原因，于2014年6月16日簽約，付款、貸款均存在延期。但該延期非匯安事務(wù)所原因?qū)е拢蕝R安事務(wù)所履行居間合同約定的居間服務(wù)并無瑕疵，可獲得報(bào)酬。據(jù)此，徐匯區(qū)法院依照居間協(xié)議約定的傭金費(fèi)率，判決鑫泰公司、鵬暉公司支付匯安事務(wù)所款項(xiàng)人民幣511624.54元。

一審判決后，各方當(dāng)事人均未上訴，該案判決現(xiàn)已生效。

【評析】

本案涉及居間人支付居間報(bào)酬請求的審查認(rèn)定。

依照合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同具有諾成性，自委托人與居間人就開展居間活動達(dá)成意思表示一致時成立。本案中，匯安事務(wù)所與兩被告簽署推薦客戶協(xié)議書，該協(xié)議書簽訂系以促成兩被告與第三人訂立房屋買賣合同為目的而簽署，符合居間合同法律特征，原告與兩被告之間成立居間法律關(guān)系，匯安事務(wù)所為居間人，鑫泰公司、鵬暉公司為委托人。

居間合同具有有償性，居間人有權(quán)請求委托人支付居間報(bào)酬。合同法第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。據(jù)此，居間人獲得報(bào)酬必須具備兩個要件：第一，所介紹的合同成立；第二，合同成立與居間人的介紹具有因果關(guān)系。只有當(dāng)兩者同時具備，委托人才有支付報(bào)酬的義務(wù)。

本案中，匯安事務(wù)所主張其成功推薦客戶朱某購房，但當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明，故原告對其完成居間服務(wù)負(fù)有證明責(zé)任。但原告僅提供證據(jù)證明朱某與被告房屋買賣合同成立，未能證明購房合同成立與居間人的居間活動具有因果關(guān)系，故對于原告獲取相應(yīng)居間報(bào)酬的請求不予支持。而關(guān)于客戶阿某，雖存在限購、限貸等阻卻交易成立的因素，但最終通過客戶阿某與兩被告的共同努力，使得房屋買賣合同成立，且該合同成立與居間人具有因果關(guān)系，居間人可獲取相應(yīng)報(bào)酬。而客戶龔某因個人原因延期付款，亦不影響居間活動完成及居間人獲取報(bào)酬的權(quán)利。

綜上，法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，針對不同情形逐一對居間人獲取居間報(bào)酬的訴請進(jìn)行了分析與認(rèn)定，準(zhǔn)確把握了居間合同的法律特征及居間人行使報(bào)酬請求權(quán)的法律要件，最終裁判結(jié)果合法、合理，既維護(hù)了交易安全，亦宣示了商業(yè)活動應(yīng)當(dāng)秉持誠實(shí)守信的價(jià)值取向與理念。

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