希賽網法考頻道為大家整理2019年法律職業資格考試民法《建筑物區分所有權》知識點，民法精講系列教材將知識點分章節逐一解析，將知識融會貫通，高效備考。

《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”建筑物區分所有權的主體是業主，并非承租人、管理人、借用人等。基于與建設單位之間的商品房買賣行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。建筑物區分所有權是由專有部分所有權、共有權和共同管理權組成的復合型權利。

（一）專有權

《物權法》第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”

專有部分須具有構造上、利用上和登記上的獨立性。符合以上獨立性特點的房屋、買賣合同明確約定為業主單獨所有的車位和車庫、攤位、買賣合同明確約定為業主單獨所有的綠地等特定空間，屬于專有部分。規劃上專屬于特定房屋，且列入房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分的組成部分。

專有權與一般意義的所有權并無本質區別，權利人可以在法律范圍內行使完全的占有、使用、收益和處分權，并排除他人的干涉。業主轉讓其專有權時，其他業主沒有優先購買權。

住改商，是指業主將住宅改為經營性用房，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。同意應以明示的方式作出。若管理規約禁止改變住宅性質，則應當遵守。本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”；本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。若未經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

（二）共有權

共有權，是指業主對建筑物共用部分、基地使用權、小區公共場所和公共設施所共同享有的財產權利。

共有部分包括：建筑物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等；建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等；建筑物所占有的建設用地使用權；建筑區劃內未明示屬于業主個人的綠地；建筑區劃內不屬于城鎮公共道路的小區道路；物業服務用房；公共場所和公共設施，如大門建筑、裝飾物、水電、照明、消防等公用配套設施；小區內的空地；維修資金；其他共有財產，如小區內的樹木等。

共有部分不得請求分割或單獨轉讓。業主的專有權移轉的，共有權和共同管理權同時移轉。建筑物共有部分及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。如基于合理需要在樓頂安裝太陽能熱水器。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。

（三）共同管理權

共同管理權，是指業主基于專有部分的所有權而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。

共同管理權的行使方式：參與業主大會，行使表決權；參與業主委員會，行使管理權；共同制定管理規約的權利；請求就重大事項召開會議討論；請求公開與共同事務相關資料；等等。

1.業主大會

決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意（雙三分之二）：（1）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設施；

決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意（雙半數）：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；改變共有部分的用途；利用共有部分從事經營性活動；處分共有部分等等。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。該撤銷權應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

2.物業服務合同

業主大會依法選聘物業服務企業，業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。該合同對業主具有約束力，業主不得以其并非合同當事人為由提出抗辯。業主大會作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會有權解除物業服務合同。

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業有權請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業有權起訴請求業主支付物業費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不得僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由而拒繳物業費。物業服務企業可向拖欠物業費的業主起訴主張權利。業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

【典型真題】

蔣某是C市某住宅小區6棟3單元502號房業主，入住后面臨下列法律問題，請根據相關事實予以解答。

（1）小區地下停車場設有車位500個，開發商銷售了300個，另200個用于出租。蔣某購房時未買車位，現因購車需使用車位。下列正確的是：（2017-03-86，不定）

A.蔣某等業主對地下停車場享有業主共有權

B.如小區其他業主出售車位，蔣某等無車位業主在同等條件下享有優先購買權

C.開發商出租車位，應優先滿足蔣某等無車位業主的需要

D.小區業主如出售房屋，其所購車位應一同轉讓

（2）該小區業主田某將其位于一樓的住宅用于開辦茶館，蔣某認為此舉不妥，交涉無果后向法院起訴，要求田某停止開辦。下列選項正確的是：（2017-03-87，不定）

A.如蔣某是同一棟住宅樓的業主，法院應支持其請求

B.如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其房屋價值，法院應支持其請求

C.如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其生活質量，法院應支持其請求

D.如田某能證明其開辦茶館得到多數有利害關系業主的同意，法院應駁回蔣某的請求

（3）對小區其他業主的下列行為，蔣某有權提起訴訟的是：（2017-03-88，不定）

A.5棟某業主任意棄置垃圾

B.7棟某業主違反規定飼養動物

C.8棟頂樓某業主違章搭建樓頂花房

D.樓上鄰居因不當裝修損壞蔣某家天花板

答案：（1）C；（2）ABC；（3）D。

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