希賽網法考頻道為大家整理2019年法律職業資格考試民法《抵押權的實現》知識點，民法精講系列教材將知識點分章節逐一解析，將知識融會貫通，高效備考。

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。折價受償協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

（一）按份共有人與房屋承租人的優先購買權

按份共有人有權處分其共有份額，也可以其不動產共有份額為自己或他人債務設定抵押，但應書面通知其他共有人（共同共有人無此權利）。在抵押權人行使抵押權時，其他共有人享有同等條件優先購買權。但以拍賣方式實現抵押權時，仍應由拍賣時出價較高的應買人獲得抵押物（或共有份額）。

注意：房屋租賃中，承租人在抵押權實現時也享有優先購買權。以拍賣方式實現抵押權時，仍應由拍賣時出價較高的應買人獲得抵押物（共有份額）。

（二）抵押權的行使期間

《物權法》改變了《擔保法》的規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權。抵押權過了主債權訴訟時效期間后，抵押權本身仍然存在，但抵押人享有了拒絕履行的抗辯權。此為法定期間，不允許當事人約定排除。

（三）抵押權與質權并存

抵押權與質權并存，僅發生在標的物為動產之情形。學說上有不同見解，《物權法》未作明確規定。我們認為：兩者并存時，抵押權已登記的，成立在先，權利在先；抵押權未登記的，質權優先。

【典型真題】

甲公司以其機器設備為乙公司設立了質權。10日后，丙公司向銀行貸款100萬元，甲公司將機器設備又抵押給銀行，擔保其中40萬元貸款，但未辦理抵押登記。同時，丙公司將自有房產抵押給銀行，擔保其余60萬元貸款，辦理了抵押登記。20日后，甲將機器設備再抵押給丁公司，辦理了抵押登記。丙公司屆期不能清償銀行貸款。下列哪一表述是正確的？（2013-03-08，單）

A．如銀行主張全部債權，應先拍賣房產實現抵押權

B．如銀行主張全部債權，可選擇拍賣房產或者機器設備實現抵押權

C．乙公司的質權優先于銀行對機器設備的抵押權

D．丁公司對機器設備的抵押權優先于乙公司的質權

答案：C。

（四）抵押權、質權與留置權并存

同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。無論留置權成立時間之先后，其效力均優先于抵押權或質權。

（五）抵押權與所有權的混同

同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有人仍得以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

（六）先抵后封

已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。

【典型真題】

甲向乙借款，丙與乙約定以自有房屋擔保該筆借款。丙僅將房本交給乙，未按約定辦理抵押登記。借款到期后甲無力清償，丙的房屋被法院另行查封。下列哪些表述是正確的？（2013-3-57，多）

A．乙有權要求丙繼續履行擔保合同，辦理房屋抵押登記

B．乙有權要求丙以自身全部財產承擔擔保義務

C．乙有權要求丙以房屋價值為限承擔擔保義務

D．乙有權要求丙承擔損害賠償責任

甲公司以一地塊的建設用地使用權作抵押向乙銀行借款3000萬元，辦理了抵押登記。其后，甲公司在該地塊上開發建設住宅樓，由丙公司承建。甲公司在取得預售許可后與丁訂立了商品房買賣合同，丁交付了80%的購房款。現住宅樓已竣工驗收，但甲公司未能按期償還乙銀行借款，并欠付丙公司工程款1500萬元，乙銀行和丙公司同時主張權利，法院拍賣了該住宅樓。下列哪些選項是正確的?（2017-03-55，多）

A.乙銀行對建設用地使用權拍賣所得價款享有優先受償權

B.乙銀行對該住宅樓拍賣所得價款享有優先受償權

C.丙公司對該住宅樓及其建設用地使用權的優先受償權優先于乙銀行的抵押權

D.丙公司對該住宅樓及其建設用地使用權的優先受償權不得對抗丁對其所購商品房的權利

答案：CD。

答案：ACD

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