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題目內容（請給出正確答案）

[主觀題]

根據下列題干及選項，回答 7～10 題：某舊廠房的建筑面積為5 000 ㎡。根據其所在地點和周圍環境，

根據下列題干及選項，回答 7～10 題：

某舊廠房的建筑面積為5 000 ㎡。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/㎡(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1 000元/㎡；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4 000元/㎡(建筑面積)；銷售費用和銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現率為12%)。

第 7 題該廠房裝飾裝修改造后的總價值為（）萬元。

根據下列題干及選項，回答 7～10 題：某舊廠房的建筑面積為5 000 ㎡。根據其所在地點和周圍環

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發布時間：2021-07-19

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第1題

某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業，土地使用期限為40年，

土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發成本的55％，剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13％。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發生在該年末)。然后出租營業。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15％。

按當地有關規定，房地產開發項目(包括在建衛程)在轉讓交易過程中，買方按售價的3％繳納有關稅費，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2％和6％。

請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

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第2題

根據下列題干，回答 13～12 題：某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3 000 m2，規劃總建筑

根據下列題干，回答 13～12 題：

某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3 000 m2，規劃總建筑面積12 400 m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面地價800元/m2。該項目的正常開發期為2.5年，建設費用(包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等)為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8%。報酬率為9%，折現率為13%。

第 13 題該在建工程的正常購買總價為（）萬元。

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第3題

某在建工程開工于2004年11月30日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積3000 ㎡，土地使用權

年限為50年，從開工之日起計，規劃建筑總面積12400㎡，辦公樓建筑面積10 000 ㎡，該工程正常施工期2年，建筑費用每平方米建筑面積2300元，專業費用為建筑費的10%，至2005年5月31日已完成7層主體結構，已投入總建筑費及專業費的36%，還需要投入總建筑費及專業的64%.貸款年利率為8.5%，預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出.辦公樓售價每平方米建筑面積5 000元，銷售稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為80元/㎡，建筑面積與可出租面積之比為1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費為有效總收益的25%，經營期資本化率為8%，估計購買該在建筑工程的買方在該工程建成時應獲得的正常投資利潤為5 200 000元。試利用上述資料以動態方式估計該在建工程于2005年5月31日的正常總價格。

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第4題

某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地，并于3年前建成物業投入

使用，總建筑面積為5000m2。現時重新取得40年土地使用權的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的3%，{年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設殘值率均為零。試計算該宗房地產現時的價格。（土地資本化率為8%）

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第5題

某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為 15000m2，年

凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為()萬元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

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第6題

甲公司承租了一棟建筑面積為10000平方米的舊商業大樓，承租期為20年，前3年租金保持不變，每年為600

元/平方米,以后每年遞增3%。該公司用1年時間，將該商業大樓裝修改造成共有400個攤位的專業市場，裝修改造費用共1000萬元。裝修改造完成后，公司計劃將攤位出租，按年收取租金，前2年租金保持不變，以后每年遞增5%。如果專業市場的運營費用為攤位年租金的40%，甲公司目標收益率為10%，裝修改造費用在第1年年初一次性投入，其他收支均發生在年末(不考慮空置損失)，請計算該公司達到目標收益率時，前2年平均每個攤位的最低年租金。

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第7題

關于房屋建筑工程和建筑裝飾裝修工程的措施費計取方式區別的說法，正確的有（）。

A.房屋建筑工程的措施費一般根據實際發生來計取

B.建筑裝飾裝修工程的措施費根據項目實際發生來計取

C.建筑裝飾裝修工程中計算的高層建筑超高費用，按照整體工程綜合編制

D.房屋建筑工程的全部水費、電費，按建筑面積以平方米計算

E.建筑裝飾裝修工程的全部水費、電費根據施工現場實際發生情況計取

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第8題

某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5％，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。（2011年真題）

A.49627