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[主觀題]

某開發區土地總面積為5km2,現已完成了“七通一平”開發建設,開發區內道路、綠地、水面及其他公共和基

礎設施占地1.5km2。該開發區現擬出讓一宗工業用地,出讓年限為50年,土地面積10000m2。根據測算,該開發區每畝征地費平均為5萬元,完成一平方公里的開發需投入2億元。一般征地完成后,“七通一平”的開發周期為兩年,且第一年的投資額占總開發投資的40%,全部土地投資回報率為20%,土地出讓增值收益率為20%,當年銀行年貸款利息率為10%,土地還原率確定為7%。試估算出讓該宗土地的單位面積價格和總價格。

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發布時間：2021-07-20

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第1題

某工業開發區于2001年5月底取得農地使用權，年限為50年，開發成“五通一平”后分塊出售。調查得知：該

地區農地取得費用(含征地、拆遷安置補償和稅費)平均為30萬元/畝，土地“五通一平”開發費用(含稅費)平均為3億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發周期平均為2年，如果第一年投入開發費用的40%，第二年投入60%，各期投入為年內均勻投入，銀行貸款年利息率6%，當地允許的開發商投資利潤率為土地取得費用與開發費用之和的15%。開發完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當地類似土地開發的增值收益率為20%，土地還原率為12%。試根據以上資料估算2003年5月底開發完成后出售土地的平均單價。

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第2題

某工業開發區于1999年5月底取得農地使用權年限為50年，開發成“五通一平”后分塊出售。調查得知：該地

區農地取得費用(含征地、拆遷安置補償和稅費)平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發費用(含稅費)平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發周期平均為2年，如果第一年投入開發費用的40%，第二年投入60%，各期投入為年內均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費為熟地售價的6%，當地允許的開發商投資利潤率為土地取得費用與開發費用之和的15%。開發完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當地類似土地開發的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據以上資料估算2001年 5月底開發完成后出售土地的平均單價。

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第3題

某土地面積為1000平方米，每平方米征地費100元、開發費150元，土地開發期為兩年，開發費在開

發期內均勻投入，開發商要求的回報率為10%，當地土地出讓增值收益為12%，銀行貸款利率為6%，試用成本法評估土地價格。

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第4題

某企業于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有企業用地，土地總面積為3

000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。 2001年12月31日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發費為8萬元/畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

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第5題

有一宗“七通一平”待開發建筑用地，土地面積為5000m2，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，建設期為3

年，建設費為4000元/m2，專用費為建筑費的20%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價8000元/m2，銷售費用為樓價的 4%，銷售稅費為樓價6.5%，當地銀行年貸款利率為8%，開發商要求的投資利潤率為 15%。

試估算該宗土地目前的地價和樓面地價。

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第6題

有一宗已七通一平的待開發建設的空地，土地面積為3200m2，建筑容積率為2.5，擬開發建設為公寓，土地

使用權年期為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發周期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設期內均勻投入。假設當地銀行的貸款利率為7%，不動產綜合還原利率為8%，開發商要求的總利潤為所開發不動產總價的15%。

試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位，取整。

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第7題

某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮土地出讓而取得的，出讓金為30萬元／畝，拆遷費50萬元／畝，開發費3億元元／平方公里，其他費用（包括稅費)5萬元／畝，土地開發周期為兩年，第一年投入開發費占總開發費的40%，目前市場上地產開發的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經開發后的價格。()。

A、14404.4萬元

B、14764.4萬元

C、14976.4萬元

D、142358.4萬元

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第8題

某房地產開發商現取得一宗商業用地的最高年期土地使用權，預計用三年時間完成項目開發建設，經分析測算，項目建成后的年房地純收益為320萬元，若綜合還原率為8％，折現率為12％，則該項目開發完成后的房地產現值為()萬元。

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第9題

待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為

6，覆蓋率為≤50%，土地使用權年限為70年，要求按假設開發法估測該宗地公平市場價值。

有關數據如下：