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[主觀題]
土地市場比較活躍的地區，對各類土地的估價一定都能采用市場法估價。（)
A．錯誤
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第1題
B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
D.視委托人要求進行估價并出具估價報告
委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對A、B兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為()。A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對A廠區的土地、B廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對B廠區的土地、A廠區的房屋和土地進行估價
對B廠區的土地估價的思路應當是()。A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
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第4題
A．正確
B．錯誤
第5題
“（一）采用成本逼近法估價
1.土地取得費
估價師調查了估價對象所在區域征收同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92. 25元／m2。根據當地制定的征地區片價，估價對象所在區片的補償標準為80元／m2，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元／m2。
2．有關稅費
A．土地管理費
根據××省財政廳、××省土地管理局《征地管理費、建設用地批準書工本費納入預算管理暫行辦法》（[1995]×財農字第82號）規定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8元／m2。
B．耕地占用稅
根據《××省耕地占用稅實施辦法》（×政[198 7]119號），耕地占用稅為8元／m2。
C．耕地開墾費
根據《××省土地管理條例》第29條，10～15元／m2的征收范圍，本次評估過程中，按10元／m2征收耕地開墾費。
有關稅費=A+B+C=19.8元/ m2
3．土地開發費
估價對象已經達到宗地紅線外“六通”宗地內平整的狀態，根據××市國土資源局提供的資料及《××省××市城區土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區的土地開發實際發生費用情況，確定土地開發費用為85元／m2。
4．投資利息
投資利息的本質是體現資金的時間價值，在取得土地及開發過程中，資金的投入應考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應計人投資成本。
通過調查了解，平均開發期限確定為1年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6.12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發費用為均勻投入，投資利息計算如下投資利息=（土地取得費十有關稅費）×開發周期×6. 12%+土地開發費×開發周期×1／2 ×6.12%
=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2
=9. 32元／m2
5．投資利潤
通過調查當地土地開發及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數包括土地取得費、各項稅費和土地開發費。通過對估價對象所在區域內的工業用地實際開發情況，工業用地開發的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為
投資利潤=（土地取得費十有關稅費十土地開發費）×10%
=19. 48元／m2
6．土地增值收益
根據土地管理部門提供的資料，當地土地增值收益一般按成本價格（土地取得費及有關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤四項之和）的10%～30%計，考慮到估價對象所在區域的經濟發展水平和土地市場的發育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據土地增值收益公式
土地增值收益=（土地取得費十土地開發費十有關稅費十投資利息十投資利潤）×15%=33. 54元／m2
7．無限年期土地使用權價格
該宗地無限年期土地使用權單位面積地價為
土地單價=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2
=257.14（元／m2）
8．區位修正
成本逼近法測算過程中土地取得費和相關稅費、土地開發費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區位因素修正。
根據估價人員認為，對本次估價對象的區位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區位修正系數確定為6. 64%。
則：區位修正后土地使用權價格=257.14×(1+6.64%)元／m2
=274. 21元／m2
9．有限年期土地使用權價格
根據有限年期地價測算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]
式中VN——估價對象N年期土地使用權價格（元／m2）；
Vn——一無限年期土地使用權價格（元/ m2）；
r——土地還原率取6%（按估價基準日中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風險因素調整值，按6%計）；
N——剩余土地使用年期。
運用上述公式，有限年期土地使用權單價=253.3元／m2。
……”
問題（每小題3分）：
1．成本逼近法一般適用于征收新開發土地的估價，也比較適用于市場發育不成熟的城市邊緣地帶±地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業用地，請根據土地現狀分類標準二級類，列舉除工業用地以外的，至少5個適用成本逼近法估價的地類。
2．上述案例在計算土地取得費用時，使用的是案例綜合數據．在實際操作中，需要對案例的數據進行分解歸類分析，依照現行法律，上述案例數據可以分解為哪幾大類？
3．上述案例中，土地取得費的計算結果要高于征地區片價，請從區片價的特點簡述可能的原因。
4．上述案例中確定的土地開發費用為85元／m2，實際上是由多個單項工程支出構成，請列 出土地開發中可能的單項工程。
5．上述案例中區位修正運用了基準地價系數修正體系，請列出該體系中可能有的影響工業地價的區域因素。
第6題
A.估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料
B.記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一
C.歸檔的估價資料應采用紙質文檔形式，不得只采用電子文檔形式
D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期限不得少于1年
第8題
A.《城鎮土地分等規程》、《農用地分等規程》、《城鎮土地定級規程》、《農用地定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地估價規程》、《建設用地節約集約利用評價規程》
B．《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地估價規程》、《建設用地節約集約利用評價規程》
C．《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地
估價規程》、《建設用地節約集約利用評價規程》
D．《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等定級估價規程》、《城鎮土地估價規程》、《建設用地節約集約利用評價規程》
